Gayrımenkul Kira Gelirlerinin Beyanı [05.03.2010]

Gelir vergisi beyan döneminin sürdüğü bu günlerde özellikle gayrimenkul kiraları konusunda tarafımıza gelen sorulardan oluşturduğumuz cevaplarımız bugünkü yazımızı oluşturmaktadır. Sorular daha kısa ve bazı temel noktalarda toplanmıştır.
1. 2009 senesi kira gelirleri hangi tarihlerde beyan edilip, ödenecek? 1-25 Mart 2010 tarihlerinde beyan edilecek. 25 Mart Perşembe akşamı mesai saati bitimine kadar gelir vergisi beyannamesi verilebilecek. Verginin ilk taksiti 31 Mart akşamına kadar ödenecek. İkinci taksit de, Temmuz ayı içinde yatırılacak. Ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir. Diğer yandan sadece kira geliri elde eden 60 yaş üzeri mükellefler ile özürlü mükelleflerden yaşlılığı, sakatlığı veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gelemeyecek durumda olanlar Alo Maliye 189 numaralı telefona ismini ve adresini bildirmeleri halinde adreslerine gidilerek beyannameleri alınarak işlemleri yapılacaktır.
2. Kira gelirlerinde istisna sınırı ne kadardır? İstisna konut kira gelirleri bakımından sözkonusu olup 2009 senesinde olduğu gibi 2600 liradır. Bu rakamın üzerinde gelir elde edenler sözkonusu rakamı düşerek beyanname vereceklerdir. Birden fazla konuttan kira geliri elde edilirse her konut için ayrı ayrı değil sadece bir defaya mahsus indirim yapılacaktır. Bir konuta birden fazla kişi ortak ise herkesin payo için ayrı ayrı 2600 liralık istisna uygulanabilir.
3. İşyeri kira geliri elde edenler beyanname verecekler mi? Bunun için beyanname verme sınırına bakmak gerekiyor. Bu sınır 2010 beyanları bakımından 22.000 lira. Ayrıca diğer gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı, ücret ve diğer kazanç ve iratlar bakımından ise yine sınır aşıldığında beyanname verilmesi gerekiyor. Örneğin 2009 yılında limited şirketten kâr payı, anonim şirketten temettü geliri elde eden gerçek kişiler bu gelirlerinin yarısı 22 bin lirayı aşıyorsa bunu yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edeceklerdir. Bununla birlikte ticari, zirai ya da mesleki kazancından dolayı gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olanlar, yapmış oldukları bu faaliyetler nedeniyle, gelir elde etmeseler dahi, beyanda bulunmak zorundadırlar.
4. İşyeri kira gelirleri bakımından vergi iadesi alınacağı doğru mudur? Evet, bazı şartlarda doğrudur. 2009 yılında, aylık 7.966 TL, yıllık 95 bin 600 liraya kadar işyeri kira geliri elde edenler, beyanname verecekler ancak gelir vergisi ödemeyecekler. Aksine vergi iadesi alacaklar. Bu tutar, 2010 yılı işyeri kira gelirleri için aylık 7.973 TL, yıllık 95 bin 680 lira olacaktır. Bunun sebebi işyeri kira gelirlerinden kesilen % 20 stopajın, ödenecek gelir vergisinden mahsup edilmesidir.
5. Emsal kira bedeli hangi hallerde uygulanmaz? Aşağıdaki hallerde uygulanmaz.
-Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
-Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Ancak, bu kimselerin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz),
-Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede oturması,
-Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
6. Emsal kira bedeli ölçüsü nedir? Gayrimenkulün bila bedel kiralanması yahut gerçek değerinden düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Buna göre; Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması, kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması, hallerinde kiraya veren mükellef beyanını emsali bedel üzerinden yapmak zorundadır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, Vergi Usul Kanununda belirtildiği gibi ilgili gayrimenkul için yetkili mercilere veya mahkemeye tespit yaptırılmışsa emlak vergisi değerinin %5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.
7. Yurt dışındaki bulunan vatandaşların elde ettikleri kira gelirlerinin vergilendirilmesinde farklı bir uygulama var mı? Evet var. Bunları da iki kısımda değerlendirebiliriz. Bunlardan konut kira geliri elde edenler Türkiye'de yaşayan vatandaşlar gibi 2600 TL'yi aştığında bunu beyan edecekler ve buradaki vatandaşlar gibi vergilendirilecekler. İşyeri kira geliri elde edenler kaç para gelir elde ederse etsin bunu beyan etmeyecek ve vergi ödemeyecektir.
8. Kira gelirlerinin beyanında giderler nasıl hesaplanacaktır? GMSİ’de indirilecek giderler GVK’nın 74. maddesinde belirtilmiştir. Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın saptanması için kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır. Gerçek Gider Yöntemi ve Götürü Gider Yöntemi. Gerçek gider usulünün seçilmesi durumunda;
a) Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen, aydınlatma, ısıtma, su ve kanalizasyon giderleri,
b) Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
c) Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
d) Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2005 yılından önce iktisap edilen gayrimenkuller için indirimden yararlanılması mümkün değildir.),
e) Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
f) Amortismanlar,
g) Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
h) Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
ı) Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (Yurt dışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşlarının yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri hariç),
i) Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar brüt kira tutarından indirilir.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere gayrisafi irat tutarından indirebilirler. Mükellefler, safi iradın tespit edilmesinde gerçek gider usulü ya da götürü gider usulünden herhangi birini seçmekte serbesttirler. Ancak götürü gider yöntemini seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
9. Kira gelirlerine uygulanacak başka bir indirim var mıdır? Kira geliri elde eden mükellefler, GVK’nun 89. maddesinde yer alan bağış ve yardımlar ile harcamalarının tamamını veya belli bir tutarını verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarından indirebileceklerdir. Bunlar Şahıs ve Bireysel Emeklilik Sigorta Primleri; Eğitim ve Sağlık Harcamaları; Okul, Yurt ve Sağlık Tesisleri İçin Yapılan Bağış ve Yardımlar ile Diğer Bağış ve Yardımlardır.
10. Geçmiş veya gelecek yıllara ait kira bedelleri nasıl beyan edilmelidir? Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Örneğin; 2006, 2007 ve 2008 yılları kira gelirleri topluca 2009 yılında tahsil edilirse; 2009 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır. Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir. Örneğin, 2010, 2011 ve 2012 yılları kira gelirleri topluca 2009 yılında tahsil edilirse her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.
11. Döviz olarak kiraya verme işlemlerinde ne yapılmalıdır? Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilâtın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayrisafi hasılat belirlenir. Borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığı tarafından saptanan kur üzerinden Türk Lirası’na çevrilir. Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.
12. Kira tahsilâtının bankalar vasıtasıyla mı yapılması gerekir? 29.07.2008 tarih ve 26951 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 268 Seri Numaralı Gelir Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile kira gelirlerinin tahsilâtına yeni bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre Tebliğle, konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin, işyerlerinde, işyerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilât ve ödemelerinin 01.11.2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenler ile işyerlerinde, işyerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemeleri, bu kapsamdadır. Tevsik ile ilgili olarak tebliğ de “Banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilâtlar da aynı kapsamda değerlendirilecektir.” şeklinde düzenleme yapılmıştır.
13. Tahsilâtların elden yapılmasının bir zararı var mıdır? Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesinde yer alan hüküm uyarınca, mükerrer 257. maddeyle getirilen zorunluluklara uymayanlara özel usulsüzlük cezası kesilecektir. Anılan madde uyarınca bu Tebliğ ile 1.11.2008 tarihinden itibaren getirilen zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, 2009 yılı için birinci sınıf tacirler ile serbest meslek erbabı hakkında 1.600 TL’den, ikinci sınıf tacirler, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında 760 TL’den, yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 350 TL’den az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir.
14. Yargı yolu neticesinde kira geliri elde edilmesi halinde nasıl vergilendirilir? Kiracıların kira bedellerini ödememeleri nedeniyle açılan davalar sonucu verilen yargı kararlarına göre tahsil edilen kira bedellerinin, tahsil edildiği yılın kira geliri olarak beyan edilmesi gerekir. Yargı kararlarında, kira bedelinin yanı sıra yasal faiz ödenmesine de karar verilmiş olması halinde, tahsil edilen faiz geliri menkul sermaye iradı (alacak faizi) olup, tahsil edildiği yılın geliri kabul edilip ilgili yılda beyan edilecek. Beyan edilen kira gelirleri için gerçek gider veya götürü gider yönteminin seçilmesine bağlı olarak ayrıca icra nedeniyle yapılan masrafları da elde edilen kira gelirlerinden düşebilirler.
15. Kirada oturanların elde ettikleri kira gelirlerinin durumu nedir? Sahibi olduğu daireyi kiraya verip kendisi kirada oturanların elde ettikleri kira gelirlerinden ödenen kira bedelini Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesi uyarınca düşebilmektedirler. Kira giderinin düşülebilmesi için kira gelirleri için beyanname vermek ve kira gelirlerinin beyanında gerçek gider usulünü seçmek gerekmektedir.

Prof. Dr. Hakan Uzelturk

hakan.uzelturk@6news.com.tr

Yazarın diğer makaleleri: